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Comment acheter un bien immobilier à Miami ?

immobilier à Miami

L’acquisition d’un bien immobilier à Miami se fait le plus souvent entre deux particuliers. Il s’agit de la partie la majorité des transactions immobilières en Floride. Les ventes aux enchères, les achats auprès de banques ou de promoteurs viennent ensuite. Il est important pour éviter toute mauvaise surprise de bien connaître les étapes clés lors de l’achat d’un terrain, d’un appartement ou d’une maison auprès d’un particulier. Les voici :

L’offre de prix par le futur acquéreur

Estimer la valeur du bien immobilier à Miami que vous souhaitez acquérir ne se fait pas de manière intuitive. Vous avez à votre disposition différents outils et notamment le site www.miamidade.gov. Il vous permettra de définir précisément la somme que vous pouvez proposer pour le bien que vous avez sélectionné. En y indiquant l’adresse du bien, vous aurez accès à l’identité des différents propriétaires qui s’y sont succédés, à une estimation des taxes que vous aurez à régler et, chose primordiale, à l’évolution du prix de vente de ce bien ! Ces vérifications effectuées, vous êtes en mesure de faire une offre écrite. Elle doit être accompagnée d’un premier versement qui doit être de $5,000 minimum et qui peut aller jusqu’à 10% du montant de la somme que vous allez proposer. Cet argent ne sera pas encaissé par le vendeur mais déposé sur un compte séquestre (Escrow Account). Pas de panique ! Si votre offre n’est pas acceptée, il vous sera restitué dans son intégralité si vous avez bien prévu dans votre contrat de vente une clause suspensive qui le stipule.

L’inspection détaillée du bien immobilier à Miami

Lorsque votre offre a été acceptée, il est possible de programmer une inspection détaillée (Home Inspection) du bien immobilier à Miami que vous souhaitez acquérir. Celle-ci sera à vos frais. Si vous êtes satisfait du résultat, une nouvelle somme d’argent devra être versée sur le compte séquestre. Cette fois-ci son montant sera compris entre 10% et 20% de votre offre.

Le financement

Vous pouvez bien évidemment choisir d’acheter votre bien immobilier à Miami comptant. Mais vous pouvez aussi recourir à un financement auprès d’un organisme de crédit ou d’une banque. Il faut alors savoir que l’obtention d’un crédit peut prendre un certain temps, généralement entre 45 et 60 jours ouvrables environ. Durant ce délai, la banque prêteuse va généralement demander une estimation du bien immobilier en question, auprès d’un organisme spécialisé et indépendant. Elle recevra ainsi une estimation écrite (appraisal) qui lui permettra ainsi de savoir si votre offre de prix d’achat est pertinente et conforme au marché. Il ne faut pas oublier qu’en cas de non remboursement du crédit, elle saisira le bien. Elle doit donc s’assurer de sa valeur marchande !

A l’issue de ce délai, vous pouvez vous trouver confronté à deux situations :

  • Le financement est refusé : vous avez la possibilité d’annuler le contrat et de récupérer votre apport.
  • Le financement est obtenu : la vente peut alors être conclue.

Pour éviter des déconvenues, il est également possible de procéder de manière inverse en commençant par obtenir un financement, ou plus précisément, en sachant quelle somme une banque accepterait de vous prêter. Vous serez ainsi «pré-qualifié» (pre-qualified). Vous pourrez donc rechercher des biens immobiliers à Miami qui rentreront dans votre budget.

La clôture de la vente ou closing

Une fois le financement obtenu, la clôture de la vente (Closing) se fait généralement dans les jours suivants.

Elle se fera par l’intermédiaire d’un agent de clôture (Closing Agent ou Settlement Agent) qui a pour rôle de :

  • Représenter l’acheteur dans le transfert du titre et de propriété.
  • Effectuer les recherches de validité sur le titre de propriété.
  • Proposer l’assurance du titre (Owner’s Title Insurance Policy). Celle-ci garantit l’état du titre de propriété à un moment donné.
  • Synchroniser le paiement à travers son compte séquestre.

Les coûts de clôture pour l’acheteur représentent entre 2% (Achat comptant) et 7% du prix d’achat (achat financé).

Les frais et les droits : Qui paye quoi ?

Les frais à la charge du vendeur sont :

  • Les frais d’agence (présents dans la très grande majorité de ce type de transactions immobilières).
  • Les droits d’enregistrements : $0.6 pour chaque tranche de $100.
  • Réactualisation de l’assurance de l’acte de propriété : de $200 à $250.
  • Frais d’avocat (facultatifs) : de $700 à $1200.

Les frais à la charge de l’acheteur sont :

–          Lors d’un achat financé :

  • L’assurance du titre : 0,7% du prix d’achat. Il faut savoir qu’aux Etats-Unis, il n’existe pas de registre similaire au cadastre en France. Ce dernier identifie les propriétés foncières présentes dans chaque commune et identifie formellement leur propriétaire. En l’absence d’un tel registre, il est vivement conseillé de prendre une assurance sur le titre afin d’anticiper une erreur lors de l’enregistrement.
  • L’analyse de votre crédit ou « Credit Report » : de $60 à $100.
  • Les inspections : de $350 et plus.
  • L’estimation écrite demandée par la banque ou « Appraisal » : de $380 et plus.
  • Les droits d’enregistrement : 0.35% et 0.2% du montant du crédit.
  • Pour une maison individuelle, il faut souscrire une assurance multirisque habitation : 14 mois à payer à l’avance en principe.
  • Pour un bien dans un immeuble neuf : 2 de frais de copropriétés à payer d’avance.
  • Le relevé cadastral : $300.
  • Les frais d’avocat : de $1 000 à $1 500.
  • Les honoraires de banque : 1% à 3% du montant du crédit.
  • Les frais de dossiers : de $200 à $400.
  • Les frais de greffe : de $40 à $100.
  • Les impôts fonciers: 2 à 10 mois à payer d’avance selon la date de la signature.

–          Lors d’un achat comptant :

  • L’assurance du titre : 0.7% du prix d’achat.
  • Les inspections : de $350 et plus.
  • Le relevé cadastral : $300.
  • Les frais d’avocat : de $1 000 à $2 000.
  • A noter que ces frais ne sont pas obligatoires mais vivement conseil

N’hésitez pas à me contacter si vous avez des questions. Marie Charlotte Piro

Marie-Charlotte
Marie-Charlotte Piro

Spécialiste des investissements immobiliers et achats de propriétés de prestige à Miami et Miami Beach, Marie-Charlotte Piro a plus de 16 d'expérience dans l'assistance des Français pour l'achat de proprieties à Miami et pourra vous guider dans tous les aspects de la transaction.Marie Charlotte Piro, gérante de Viaprestige Miami, pourra vous aider à réussir une transaction immobilière aux Etats Unies, vous conseiller en français pour une bonne installation à Miami, ( les écoles , la carte verte ..). Elle est egalement la presidente de la federation des Professionnels de l’immobilier de Miami (FPIM) et elle est affiliée à la Chambre de commerce Franco-Américaine de Miami.
Pour l'achat ou la location d'une villa de prestige à Miami ou d'un appartement de luxe à Miami Beach, faites confiance à Marie Charlotte Piro.

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